Kiinteistönomistukseen ja -vaihdantaan liittyvän maakaaren muutokset tulivat voimaan 1.11.2024

Maakaari on kiinteistöjen yksityisoikeudellisten oikeussuhteiden kannalta yksi keskeisimmistä säädöksistä. Kiinteistönomistukseen ja -vaihdantaan liittyvät olosuhteet ovat maakaaren voimaantulon 1997 jälkeen joiltain osin olennaisesti muuttuneet, minkä takia lakiin on ollut tarkoituksenmukaista tehdä muutoksia. Muutokset tulivat voimaan 1.11.2024. Tässä artikkelissa on lyhyesti esitelty maakaaren osittaisuudistuksen keskeisimpiä muutoksia.

Asiantuntijamme käyvät mielellään kanssanne läpi asiaa tarkemmin, mikäli teillä herää kysymyksiä tähän liittyen. 

1 Esisopimus saa sitovuutta ilman määrämuotoa 

Muutosten myötä esisopimukset saavat sitovuutta ilman määrämuotoa: ilman kiinteistönkaupan muotovaatimuksen noudattamista tehdyssä esisopimuksessa voitaisiin ennalta määrätä kaupan tekemisestä kieltäytymisestä maksettavasta korvauksesta (MK 2:8 §).

Esisopimuksia, jotka eivät ole määrämuotoisia ja joihin on sisältynyt sopimussakkoa koskevia ehtoja, on tehty jo ennen maakaaren muutoksia. Maakaaren muutos on kuitenkin yksiselitteinen parannus tällaisen sopimussakkoehdon tehokkuuteen ja ehdon täytäntöönpanon edellytyksiin.

2 Hallinnanjako mahdollista ilman yhteisomistusta 

Kiinteistön hallinnanjako voidaan kirjata jo silloin, kun kiinteistö on vielä täysin yhden omistajan omistuksessa (kiinteistökehittäjänä toimiva omistaja voi ensin solmia hallinnanjakosopimuksen ja sitten vasta myydä kiinteistöstä määräaloja).

Muutoksen voidaan katsoa selkeyttävän sitä, minkälaisia oikeusvaikutuksia hallinnanjaon seurauksena tiettyyn määräosaan kohdistuu. Tämän voidaan katsoa vaikuttavan erityisesti kiinteistökehittäjänä toimivan omistajan kiinteistökohteiden määräosia koskevaan myyntitoimintaan.

3 Vesialueiden käyttöoikeudet kirjaamisvelvollisiksi 

Vesialueisiin kohdistuvat määräaikaiset ja siirtokelpoiset käyttöoikeudet tulevat kirjaamisvelvollisuuden alaisiksi ja kiinnityskelpoisiksi (merituulivoimahankkeet). Kiinnostus merituulivoimaa kohtaan on kasvamassa Suomessa, ja Metsähallitus on käynnistänyt merialueiden vuokraamiseksi kilpailutukset, joissa valitaan toimijat kehittämään merituulivoimaa Suomen aluevesille. Maakaaren sanamuodot eivät nykymuodossaan anna tarkkaa vastausta siihen, ovatko merialueelle solmitut vuokrasopimukset kirjattavissa, vaikkakin maakaarta on tulkittu merituulivoimalle suotuisaan suuntaan ja tähän mennessä solmitut sopimukset on katsottu kirjaamiskelpoisiksi.

Hallituksen esityksessä on todettu kirjaamisvelvollisuutta koskien merituulivoiman osalta, että ”esityksellä on tarkoitus mahdollistaa voimalaitoskokonaisuuden toiminnan ja käyttöoikeuden vakuuskäytön kannalta merkityksellisten sopimuksen perusteella alueella olevien tai sille rakennettavien rakennusten ja laitteiden kirjaamis- ja kiinnityskelpoisuus”. Jo ennen lain voimaantuloa tehtyjen vesialueen käyttöoikeutta koskevien ja kirjaamisvelvollisuuden alaan kuuluvien sopimusten osalta on säädetty kahden vuoden kirjaamisajasta lain voimaantulosta lukien.

4 Negative pledge -sitoumuksen kirjaamiskelpoisuus

Elinkeinonharjoittajan antama panttaamattomuussitoumus velkojalle voidaan jatkossa kirjata kiinteistöön. Niin sanottu ”Negative pledge” -sitoumus saa kirjattuna sivullissitovuuden, mikä selkiyttää ja vahvistaa rahoittajan asemaa. Panttaamattomuussitoumusta koskeva kirjaus saataisiin poistaa rekisteristä maakaaren 17 luvun 1 a §:n mukaan kiinteistön omistajan tai velkojan hakemuksesta. Voimassa olevan sitoumuksen poistaminen edellyttää velkojan suostumusta.

5 Sale and lease back -järjestelyt  

Voimassa olevan MK 14:4.1 mukaisesti rakennuksen, rakennelman, koneen tai laitteen kirjaus kiinteistön käyttöoikeuteen kuuluvaksi on mahdollista ainoastaan elinkeinotoiminnassa. Rajoituksen on todettu rajoittavan tarpeettomasti rakennusten luovuttamista käyttöoikeuteen kuuluvaksi yksityisten välisissä luovutuksissa.

Tämän lisäksi muutoksia koskevassa hallituksen esityksessä on todettu, että lisäyksenä nykyisen lainkohdan soveltamisalaan ”vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella kirjattava oikeus voisi koskea myös esinettä, joka ennen mainitun sopimuksen tekemistä sijaitsee kiinteistöllä”. Näin ollen muutosten myötä oikeuksien kirjaaminen voisi koskea jo entuudestaan kiinteistöllä sijaitsevia rakennuksia tai laitteita.